Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bir davadır. Bu davayı hem kiraya veren hem de kiracı açabilir. Kiraya veren düşük olan kira bedelinin arttırılması; kiracı ise yüksek olan kira bedelinin düşürülmesi amacıyla bu davayı açar.
Kira tespit davasının şartları nelerdir?
Öncelikle kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Bununla beraber kira tespit davasının açılmasında tarafların hukuki yararının bulunması da şarttır. Örnek vermek gerekirse kira sözleşmesinde artırım maddesinin olmasına rağmen oranın belirsiz olması nedeniyle çıkan bir anlaşmazlıkta her iki taraf için de kira tespit davasının açılmasında hukuki yararı vardır.
Türk Borçlar Kanununun 344.maddesinde kira tespit davasında yeni kira bedelinin ne şekilde belirleneceğine ilişkin düzenleme mevcuttur. İlgili kanun maddesine göre;
Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. (TBK m.344/1)
Taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira tespit davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. (TBK m.344/2)
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Türk Borçlar Kanunu madde 345: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kısacası kira tespit davası kanun gereği her zaman açılabilir. Ancak yapılacak kira tespitinin yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa yeni kira döneminden en az 30 gün önce bu dava açılmış olmalıdır. Kiraya veren yeni kira döneminden en az 30 gün önce kira artırımı yapacağını yazılı olarak bildirmişse yeni kira döneminde de kira tespit davası açılabilir. Bu şartların varlığı halinde hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Kira bedelinin tespitinde 5 yıllık süre nedir?
Kira sözleşmesinin 5 yıldan kısa olması durumunda taraflarca kira bedelinin arttırılmasına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralanan taşınmazın durumu göz önünde bulundurularak hakkaniyete göre hakim tarafından belirlenir.
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzunsa taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın; kira bedeli, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve piyasa rayici gibi durumlar göz önünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumdaki diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yapılır.
Kira tespit davasında ihtar şartı var mıdır?
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtar çekilmesi şartına ilişkin kanunumuzda herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla kira tespit davası açılmadan önce ihtar çekilmesine gerek yoktur.
Kira bedelinin tespiti davası teknik hukuki bilgi gerektirmektedir. Dolayısıyla bu davanın açılması ve takibi için mutlaka bir avukat ile görüşüp hukuki yardım talep edilmelidir.
Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin başkaca merak ettiğiniz bir durum var ise ofisimizle iletişime geçip detaylı bilgi alabilirsiniz.
Avukat Sezen Aksu

Komentarji